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Investir à Lyon : Le dossier complet

Lyon et sa métropole constituent le second pôle économique de la France derrière Paris et la région francilienne. La ville centralise un grand nombre de services et des entreprises d’échelle internationale. La métropole lyonnaise compte plus de 2 millions d’habitants et attire un grand nombre d’entrepreneurs, de profils hautement qualifiés et des catégories socioprofessionnelles supérieures à fort pouvoir d’achat telles que les cadres, les professions libérales, et des commerçants.

En conséquence, Lyon et ses environs jouissent d’un très bon essor économique. Cette région apparaît donc comme une opportunité intéressante pour parier sur l’avenir et y investir. Immobilier locatif, crowdfunding, entrepreneuriat, nouvelle économie, etc. Dans cet article, nous passons en revue les différentes opportunités d’investissement à Lyon.

Investir à Lyon
Investir à Lyon


L’immobilier : une valeur sûre

L’immobilier est une classe d’actifs incontournable lorsqu’il est question d’investir son capital. Il s’agit d’ailleurs du placement préféré des Français, devant l’assurance-vie et la bourse. Cette classe d’actifs jouit d’un bon compromis en termes de risque et de rendement. La performance de l’immobilier est historiquement un peu plus faible que la bourse ou le private equity (voir plus bas) à long terme, mais ce placement offre des revenus stables et généralement une appréciation de la valeur des actifs dans le temps du fait de l’inflation. Ce qui n’est pas le cas des fonds en euros en assurance-vie qui peinent à couvrir l’inflation.

Au cours des dernières années, les politiques monétaires de la banque centrale européenne (BCE) et de la réserve fédérale des États-Unis (FED) ont fait chuter le rendement des obligations et des produits monétaires. Incidemment, cette politique a aussi eu pour conséquence de faire monter la valeur de l’ensemble des actifs, notamment les actions et l’immobilier. En effet, l’immobilier a profité de cette politique grâce à la baisse marquée du coût du crédit. Les taux d’emprunt immobilier sont parfois inférieurs à 1%, ce qui constitue un taux historiquement bas. Actuellement, aucun élément économique ne permet d’anticiper une hausse des taux à moyen terme. En ce sens, les taux d’emprunt devraient rester bas et ainsi maintenir le pouvoir d’achat immobilier des différents acteurs économiques (particuliers et professionnels).

En 2018, la hausse de l’immobilier a été de +8,4 % à Lyon. Il s’agit d’une des plus fortes progressions constatées en France, aux côtés de Bordeaux et Rouen, deux autres villes connaissant un essor important ces dernières années. Avec une telle hausse, le signal est clair : les investisseurs ont confiance dans l’immobilier lyonnais et sont donc prêts à payer plus cher le foncier. Concrètement, différentes stratégies peuvent être mises en œuvre pour investir avec succès dans l’immobilier lyonnais.

Miser sur les centres-villes

Les différentes mesures en faveur de la transition énergétique visant à limiter le réchauffement climatique et les émissions de gaz à effet de serre vont profondément modifier la façon de penser l’espace et la mobilité. Avec le renchérissement du coût des carburants, les habitats et bureaux à proximité ou dans le centre-ville deviennent mécaniquement plus recherchés, et ce phénomène devrait s’accentuer à l’avenir, à mesure que le coût de l’énergie augmente.
Les investisseurs doivent se concentrer sur 3 critères : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! C’est un adage bien connu des agents immobiliers et qui peut faire sourire, mais il est de plus en plus vrai. En effet, un bâtiment ancien ou vétuste se rénove, en revanche, on ne peut pas modifier l’emplacement d’un bien mal situé.

Viser les quartiers historiques

Le patrimoine architectural est une richesse unique que les constructions modernes ne peuvent remplacer. Les bâtiments anciens donnent un cachet aux quartiers recherchés par de nombreuses personnes. Les quartiers historiques concentrent les habitants à fort pouvoir d’achat ainsi que les touristes.

Les biens situés dans les quartiers historiques avec un patrimoine architectural de qualité offrent ainsi des revenus locatifs élevés, en particulier en termes de loyer par mètre carré, ce qui est très intéressant car plus le rendement au mètre carré est élevé, plus les frais d’entretien sont faibles rapportés aux revenus globaux. De cette façon, l’investissement est presque toujours rentable. Rappelons que le rendement se calcule en divisant le loyer annuel par le prix, alors si vous payez le bien 30 % plus cher pour obtenir + 50 % en loyer, c’est rentable.

Dans cette optique d’investissement immobilier dans un quartier historique avec un intérêt patrimonial notable, on peut citer le 6ème arrondissement de Lyon.

Viser les quartiers en réhabilitation ou proches du centre historique

Lorsque les quartiers du centre-ville historique deviennent inaccessibles aux salariés et catégories sociales intermédiaires, ces derniers se rabattent généralement vers les quartiers voisins du centre historique. Ainsi, les prix de l’immobilier suivent souvent un gradient décroissant depuis le centre vers la périphérie. Lyon ne fait pas exception à ce phénomène.

Location courte durée

Si vous avez du temps disponible pour gérer vos investissements immobiliers (horaires flexibles, temps partiel ou jeune retraité), il peut être intéressant de louer vos appartements à des touristes sur une plateforme dédiée. Airbnb est la plateforme la plus connue mais sachez que Booking constitue également une excellente alternative pour cela. Ce mode de gestion a connu un fort engouement car il permet d’améliorer la rentabilité locative des biens immobiliers en optant pour des locations de courte durée.

Attention, certaines villes commencent à regarder ce mode de location d’un mauvais œil et l’accuse de tirer le coût du logement vers le haut. Cet argument est discutable. Quoiqu’il en soit, vous devez savoir qu’il existe un risque que la location courte durée (LCD) soit davantage encadrée à l’avenir. Il est parfois évoqué de limiter le nombre de nuitées annuelles autorisées pour un logement. Ce risque devrait donc faire partie de l’équation au moment de la mise en place de votre stratégie d’investissement immobilier. Car avant tout investissement, on fait ce qu’on appelle un calcul coût / risque / bénéfice.

Les logements à destination des étudiants

La ville de Lyon accueille environ 125 000 étudiants. Il s’agit de la deuxième plus grande ville étudiante derrière Paris. La demande locative pour de petits studios est donc très importante. Sachez que la location aux étudiants est intéressante pour plusieurs raisons.

D’abord, le garant est souvent un parent avec une solvabilité solide, donc le risque de défaut de paiement est faible. Ensuite, la location de studios est relativement intéressante dans le cadre d’un projet d’investissement car ces types de biens ont souvent des charges faibles, que ce soit la taxe foncière ou les frais d’entretien du bien et de son aménagement. La rentabilité des petites surfaces est généralement supérieure à celle des grandes surfaces.

En revanche, la contrainte est qu’il y a un suivi plus contraignant à assurer si vous gérez en direct vos appartements. En effet, le turnover des étudiants est supérieur à celui des actifs et si vous multipliez l’acquisition de petits studios, c’est autant de locations à gérer. Ceci dit, il est possible de mettre les biens en agence, le coût de la gestion est de l’ordre de 10 % assurance comprise.

Le crowdfunding immobilier : avis favorable

Un autre moyen d’investir dans l’immobilier, sans avoir à vous impliquer à gérer personnellement et sans y investir de grosses sommes. Investir dans le crowdfunding immobilier permet de soutenir des projets immobiliers. Le principe du crowdfunding est de réunir des investisseurs souhaitant aider un entrepreneur à démarrer un nouveau projet. L’investisseur joue alors le rôle de prêteur (créancier).

Dans le cas du crowdfunding immobilier, les investisseurs (créanciers) apportent l’argent nécessaire à un promoteur afin de lui permettre de démarrer un projet de construction ou de réhabilitation. Ainsi, les épargnants complètent les fonds propres du promoteur et son emprunt bancaire. Les avis sur le crowdfunding sont très positifs. Aussi, le rendement des opérations disponibles sur les plateformes de crowdfunding immobilier se situent entre 8 et 10 %.

On recense tous les ans plusieurs opérations de crowdfunding immobilier à Lyon, que ce soit la construction d’un immeuble d’habitation ou une rénovation. Il s’agit d’investissement concret, l’épargnant peut choisir sur les plateformes en ligne les projets qu’il souhaite financer et on peut filtrer les projets à Lyon.

SCPI : l’investissement immobilier sans contrainte

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier mais n’avez ni les compétences, ni le temps, ni la volonté de gérer les locations, les SCPI constituent également une excellente alternative. Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier et c’est ce qu’on appelle également la « pierre-papier ».

Ces sociétés détiennent un parc immobilier dont elles assurent la gestion pour le compte de leurs associés. En devenant propriétaire de parts de SCPI, vous devenez associé : vous n’aurez rien à gérer et toucherez les loyers (bénéfices) de façon automatique. Pour souscrire à des SCPI, vous pouvez vous tourner vers un courtier spécialisé en ligne ou un conseiller en gestion de patrimoine. Plusieurs SCPI possèdent des biens immobiliers dans Lyon et sa périphérie.

Miser sur l’économie locale : la restauration

Rosette de Lyon, gratton, tablier du sapeur, quenelle de brochet, etc, Lyon regorge de spécialités locales. La cuisine lyonnaise est reconnue dans le monde entier et Paul Bocuse a été un grand ambassadeur. Ouvrir un restaurant, aussi appelé bouchon, perpétuant le patrimoine culinaire lyonnais est une entreprise intéressante pour investir son argent à Lyon. Mais attention à ne pas se lancer sans connaissance, c’est un domaine d’expert. Si vous n’êtes pas du métier, vous pouvez vous associer à une étoile montante de la gastronomie pour ouvrir un établissement dans Lyon.

Pour ce qui est de la cuisine, vous n’avez pas besoin de réinventer la roue : une carte qui varie en fonction des saisons, des produits du terroirs, et des recettes lyonnaises revisitées feront parfaitement l’affaire et raviront les clients. Le tout devant être correctement exécuté. Si vous parvenez à ce savant équilibre entre authenticité et modernité, c’est le succès assuré. Dans ce domaine plus qu’ailleurs, vous devrez compter sur le bouche-à-oreille pour faire connaître votre projet.

Les concours de gastronomie (régionaux et nationaux) sont également des endroits intéressants pour débaucher un chef cuisinier talentueux ou un meilleur ouvrier de France. N’hésitez-pas aussi à consulter les journaux régionaux où les jeunes talents sont régulièrement mis à l’honneur. Sachez que les murs (immobiliers) dans le centre de Lyon sont chers, alors afin d’optimiser le retour sur investissement, optez pour une carte assez diversifiée pour viser une clientèle d’affaire en semaine et les touristes le week-end et le soir.  Pour vous assurer une bonne fréquentation de votre établissement, privilégiez un emplacement dans le centre de Lyon, la presqu’île, ou le quartier Saint Jean du Vieux Lyon.

Private equity : investir dans l’avenir

La FrenchTech est un des fers de lance de la croissance française. Depuis l’élection du président Emmanuel Macron, le gouvernement a mis en place un cadre fiscal et économique résolument pro-business et favorable aux entreprises. Certains hauts profils des nouvelles technologies ont d’ores et déjà quitté la Silicon Valley et sont de retour dans l’hexagone, avec l’espoir de pouvoir insuffler en France l’esprit d’entreprise et d’innovation qui anime l’Amérique. Tout est fait pour soutenir et accompagner le développement de start-up : couveuses, crédit impôt recherche (CIR), simplification des démarches administratives, aides régionales pour démarrer une activité et/ou la promouvoir dans les salons internationaux.

Une fois la preuve de concept établie, ces entreprises ont besoin de lever des fonds pour financer leur développement. Le capital investissement (private equity) est alors une étape essentielle. C’est à ce stade que les investisseurs vont pouvoir investir dans les start-up. Ce premier tour de table est également l’occasion pour les fondateurs d’avoir une première estimation de la valeur de leur entreprise. En effet, on peut calculer la valeur globale de l’entreprise à partir de la valeur des parts fixées lors de la levée de fonds.

Mais les choses vont très vite, une start-up prometteuse peut voir son business model être mal exécuté ou bien encore compromis par l’arrivée d’un concurrent plus efficace. Pour ces raisons, les investisseurs doivent savoir que l’investissement en private equity est très risqué. C’est un domaine d’investissement généralement réservé aux personnes disposant d’un patrimoine très confortable (plus de 2 millions d’euros) et souhaitant dynamiser une petite partie de leurs placements (5-10%). Il est essentiel de diversifier ses investissements sur plusieurs boîtes. Typiquement, sur une dizaine de jeunes pousses, une bonne moitié feront faillite, 4 battront de l’aile et 1 seule décollera. Une fois sur 10 000, une jeune pousse connaîtra un succès fulgurant. On peut par exemple citer le cas de Blablacar, dont la valorisation dépasse désormais 1 milliard d’euros.

Si ce domaine vous intéresse, sachez que vous pouvez rejoindre un club de business angels lyonnais, la ville est particulièrement dynamique en la matière, à l’image de l’économie bouillonnante de Lyon.

Les start-up lyonnaises

Vous pouvez vous rapprocher de Lyon French Tech, cette association regroupe les start-up de la métropole de Lyon. Plus de 308 start-up sont membres de Lyon French Tech. Cosmétique, alimentation, électronique, finance, business to business, business to consumer, tous les secteurs d’activités sont explorés par ces start-up. De nouveaux projets émergent régulièrement, les différents événements organisés périodiquement (rencontres, salons, meetings) sont l’occasion de prendre connaissances des projets les plus intéressants.

La prospection prend du temps, beaucoup de projets feront faillite, l’investisseur doit donc être exigeant et se concentrer sur les dossiers les plus solides. Ainsi, il est conseillé de s’entourer d’experts avant d’investir dans une start-up. À l’occasion de la levée de fonds, les investisseurs ont accès aux comptes de l’entreprise, il est nécessaire d’avoir des connaissances en finance pour décrypter les données financières de l’entreprise (prévisionnel d’activité, flux de trésorerie, bilan, compte de résultat, etc.) Il est également nécessaire de pouvoir évaluer la pertinence du business model proposé. Des cabinets spécialisés permettent d’accompagner les personnes fortunées pour investir sur ce segment.

Le capital développement

Si l’idée d’investir dans une start-up fraîchement créée et sans historique de chiffre d’affaires vous effraie, vous pouvez vous concentrer sur des opérations de capital-développement. Le capital-développement va consister à aider au développement d’entreprises matures établies depuis quelques années avec un chiffre d’affaires et un modèle d’activité bien rodé ayant déjà fait ses preuves. Les entreprises font généralement appel au capital-développement pour accélérer le développement de leur activité, que ce soit par croissance organique ou croissance externe (acquisition d’entreprises tiers). Le capital-développement est un peu moins risqué que le capital-risque. Les investisseurs intéressés par ce type d’investissement devront se rapprocher des cabinets lyonnais spécialisés en financement des entreprises.

En conclusion, les opportunités d’investissement ne manquent pas à Lyon. Les plus conservateurs se tourneront vers l’immobilier. Les plus créatifs vers la restauration. Et les plus ambitieux vers l’entrepreneuriat et le capital-risque.

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