Maison d’un parent parti en EHPAD à Lyon : cadre légal, ASH, taxes, héritiers

Quand un parent entre en EHPAD, la question de son logement arrive très vite sur la table : faut-il vendre, louer, laisser vide, ou permettre à un proche d’y vivre ? À Lyon, où le marché immobilier est tendu, l’option “j’emménage pour éviter que la maison reste vide” paraît logique, mais elle doit être solidement encadrée pour éviter les mauvaises surprises (fiscales, familiales, ou liées à l’aide sociale).

Ce qu’il faut retenir

• L’entrée en EHPAD ne change pas la propriété : votre parent reste propriétaire, avec ses droits et obligations.

• Habiter le logement est possible, à condition d’avoir un cadre écrit : accord du parent, règles de prise en charge des charges, durée, sortie.

• Le bon “outil” dépend de la situation : prêt à usage (commodat), bail, usufruit, indivision, ou règles spécifiques si tutelle/curatelle.

• À Lyon, surveillez la fiscalité locale : si le bien n’est pas votre résidence principale, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut s’appliquer, et certaines communes peuvent majorer jusqu’à 60 % en zone tendue.

• Si une demande d’ASH est possible, anticipez : récupération sur succession, examen des donations et situation du patrimoine.

1) Comprendre le contexte lyonnais : pourquoi la maison devient un “levier”

À Lyon et dans la Métropole, l’hébergement en EHPAD représente souvent un coût important. Beaucoup de familles cherchent à équilibrer le financement : pension de retraite, aides (APA, ASH), épargne, et parfois revenus locatifs. Dans ce cadre, le logement principal peut être :

• un bien à louer pour générer des revenus,

• un bien à vendre pour dégager un capital,

• ou un bien occupé par un proche, avec une logique familiale et pratique.

Le point clé : l’occupation par un enfant ou un proche peut être perçue comme un avantage. Si ce n’est pas cadré, cela peut déclencher des tensions entre héritiers et des questions en cas d’aide sociale.

2) Avant d’emménager : les vérifications indispensables

Avant toute décision, répondez précisément à ces questions.

Votre parent peut-il consentir ?

S’il est en capacité de comprendre et de signer, on avance avec un accord écrit. S’il est protégé (tutelle), certaines décisions comme la location ou la vente nécessitent l’autorisation du juge.

Quel objectif : gratuité ou participation ?

Une occupation gratuite est possible, mais elle doit être justifiée et acceptée par la famille. Une participation financière (loyer ou contribution aux charges) réduit souvent le risque de conflit.

Le logement sera-t-il votre résidence principale ?

Cela change beaucoup de choses côté impôts, notamment la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

ASH : risque réel ou improbable ?

Si le dossier financier de votre parent est serré, il faut intégrer l’ASH dans le raisonnement, car la Métropole de Lyon explique que l’aide peut être récupérée sur l’héritage (sur les biens du défunt).

3) Le cadre juridique : choisir la bonne formule pour occuper le logement

Option A : le prêt à usage (commodat), quand c’est gratuit

Le prêt à usage (commodat) est le mécanisme “simple” lorsque votre parent met le logement à disposition gratuitement. Le Code civil définit le commodat comme un contrat par lequel une partie remet une chose à une autre pour s’en servir, à charge de la rendre ensuite, et précise que ce prêt est essentiellement gratuit.

Pourquoi c’est utile ? Parce qu’il met noir sur blanc :

• la durée (ou les conditions de fin),

• l’usage (résidence, pas de sous-location),

• la répartition des charges (assurance, entretien, taxe foncière remboursée ou non),

• les règles de sortie (préavis raisonnable).

Option B : le bail, quand vous payez un loyer

Si vous versez un loyer (même modéré), vous êtes dans une logique locative classique. C’est souvent plus “lisible” pour les autres héritiers et parfois plus cohérent si l’EHPAD doit être financé. Il faut cependant choisir le bon type de bail selon la situation (résidence principale, durée, etc.).

Option C : indivision (actuelle ou à venir), attention à l’indemnité d’occupation

Si la maison est en indivision (par exemple après une première succession), l’occupation privative par un seul indivisaire peut entraîner une indemnité d’occupation, sauf convention contraire. C’est clairement posé par le Code civil : l’indivisaire qui jouit privativement du bien est redevable d’une indemnité (sauf accord différent).

Option D : usufruit et nue-propriété

Le démembrement peut organiser la jouissance et anticiper la transmission. C’est une piste de stratégie patrimoniale, à arbitrer avec un notaire, surtout si l’ASH est envisagée.

Option E : tutelle / curatelle, encadrement renforcé

En tutelle, certains actes nécessitent l’autorisation du juge, notamment la location ou la vente d’un bien immobilier.

 
En curatelle, la personne peut gérer, mais doit être assistée pour les actes de disposition importants.

4) Démarches préalables : la méthode “anti-conflit” en 4 étapes

1. Accord écrit du parent

Même si la famille est soudée, un écrit protège tout le monde : gratuité ou loyer, durée, charges, travaux, assurance, conditions de départ.

2. Transparence avec les héritiers

Ce n’est pas toujours légalement obligatoire, mais c’est souvent vital pour éviter qu’un frère ou une soeur découvre la situation au moment de la succession.

3. Point notaire (recommandé)

Un notaire sécurise la rédaction, vérifie la cohérence successorale et alerte sur les impacts (donation indirecte, rapport, indivision, etc.).

4. Administratif : ne rien oublier

Depuis la mise en place de la déclaration d’occupation, le propriétaire doit déclarer le statut d’occupation, et le défaut ou l’erreur expose à une amende de 150 euros par local.

5) Impôts à Lyon : ce qui change selon que c’est votre résidence principale ou non

Taxe foncière

En principe, elle est due par le propriétaire (votre parent). Mais vous pouvez décider de la rembourser dans votre accord.

Taxe d’habitation : attention aux résidences secondaires

La taxe d’habitation sur résidence principale est supprimée, mais elle reste due sur les résidences secondaires, selon la situation au 1er janvier.

 
Certaines communes peuvent majorer la part communale de 5 % à 60 % dans les zones où s’applique la taxe sur les logements vacants.

Conclusion pratique : si vous occupez la maison “de temps en temps” sans en faire votre résidence principale, l’addition peut grimper. À Lyon, mieux vaut trancher clairement et déclarer la situation correctement.

6) ASH à Lyon : pourquoi l’occupation doit être pensée en amont

L’ASH (aide sociale à l’hébergement) peut compléter le financement si les ressources sont insuffisantes. Le service public précise que le département peut récupérer les sommes versées dans certains cas, y compris sur la succession, et tient compte des donations dans un certain délai.

 
La Métropole de Lyon indique aussi qu’au décès, elle demandera le remboursement en fonction des sommes disponibles sur l’héritage, et sur les biens du défunt après déduction des dettes.

Point d’attention local : les démarches en ligne de la Métropole (Toodego) mentionnent une condition de résidence préalable sur le territoire pour relever de la Métropole dans certains cas.

7) Exemples d’EHPAD à Lyon (pour situer, sans recommandation)

Selon l’annuaire officiel “Pour les personnes âgées”, on trouve par exemple :

• Lyon 4e : EHPAD Ma Maison Lyon 4, EHPAD Marius Bertrand, EHPAD Colline de la Soie, EHPAD Orpéa Croix-Rousse, EHPAD Le Clos d’Ypres.

• Lyon 8e : EHPAD Monplaisir la Plaine, EHPAD Sainte-Élisabeth, EHPAD Résidence Saint-Exupéry, EHPAD Les Hibiscus, EHPAD La Vérandine, EHPAD Korian Saison Dorée.

• Lyon 3e : EHPAD Ma Demeure, EHPAD Maison de Jeanne, EHPAD ACPPA Les Cristallines, EHPAD Constant, EHPAD Part-Dieu.

8) Plan d’action concret

1. Réunion familiale courte : expliquer l’objectif, écouter les craintes.

2. Choisir le cadre : commodat si gratuit, bail si loyer, convention d’indivision si nécessaire.

3. Rédiger un accord écrit complet, idéalement relu par notaire.

4. Mettre à jour assurance habitation et responsabilités.

5. Gérer l’administratif (impôts, déclaration d’occupation, adresse).

6. Si ASH possible : sécuriser la cohérence du montage (pas d’arrangement ambigu).

FAQ

Puis-je habiter la maison de mon parent gratuitement ?

Oui, mais encadrez avec un prêt à usage (commodat) écrit, car c’est un prêt “essentiellement gratuit” prévu par le Code civil.

Si la maison est en indivision, suis-je obligé de payer quelque chose ?

Souvent oui : l’occupation privative peut entraîner une indemnité d’occupation, sauf convention contraire.

Tutelle : faut-il l’accord du juge ?

Pour certains actes comme louer ou vendre un bien immobilier, oui.